משכנתא למשפרי דיור: איך זה עובד ומה כדאי לדעת

מהי משכנתא למשפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור היא הלוואה שנועדה למי שכבר בעלים של דירה ומעוניין למכור אותה ולרכוש דירה אחרת, בדרך כלל גדולה, יקרה או במיקום טוב יותר. בשונה ממי שרוכש דירה ראשונה, משפר הדיור צריך להתמודד עם שתי עסקאות במקביל: מכירת הדירה הקיימת וקניית הדירה החדשה, כשהתזמון בין השתיים כמעט אף פעם לא מדויק.

ההון העצמי במקרה כזה מגיע ברובו מכספי מכירת הדירה הישנה, ולכן גובה המשכנתא החדשה תלוי לא רק בשווי הדירה הנרכשת אלא גם בשאלה כמה כסף נשאר ביד אחרי שפורעים את המשכנתא הקיימת, אם יש כזו, ומוכרים את הנכס.

איך בונים את מבנה המימון בעסקה כזו

מבנה המימון של משפר דיור נבנה משילוב של הון עצמי ממכירת הדירה הקיימת והלוואה חדשה מהבנק. לפני שיוצאים לחפש דירה חדשה, מומלץ לבצע הערכה ריאלית של שווי הדירה הקיימת, לבדוק כמה נותר לפרוע במשכנתא עליה, ורק אז לגבש תמונה של ההון העצמי הפנוי.

לאחר שיש הערכה של ההון העצמי, אפשר לפנות לבנק או ליועץ משכנתאות לבדיקת יכולת ההחזר החודשית, שנקבעת בהתאם להכנסות המשפחה ולהתחייבויות קיימות. חשוב לזכור שגם אם הדירה הקיימת עדיין לא נמכרה בפועל, הבנק יבחן את התמונה הכוללת של הנכסים וההתחייבויות לפני אישור המשכנתא החדשה.

מה זה הלוואת גישור ומתי צריך אותה

הלוואת גישור היא כלי שמאפשר לרכוש את הדירה החדשה לפני שהדירה הקיימת נמכרה בפועל. מדובר במימון זמני שנועד לגשר על הפער בין מועד רכישת הדירה החדשה למועד קבלת התמורה ממכירת הדירה הישנה.

הלוואת גישור מתאימה בעיקר למי שמצא דירה חדשה מתאימה אך עדיין לא סגר עסקת מכירה, או למי שרוצה להימנע ממצב של מגורים זמניים בשכירות בין שתי הדירות. חשוב להבין שמדובר בפתרון קצר טווח, ולכן יש לתכנן מראש כיצד ומתי היא תיפרע, בדרך כלל מכספי מכירת הדירה הישנה.

למכור קודם או לקנות קודם

סדר הפעולות בין מכירת הדירה הישנה לרכישת הדירה החדשה משפיע ישירות על גובה המימון הנדרש ועל רמת הסיכון בעסקה. מי שמוכר קודם יודע בדיוק כמה הון עצמי יש לו, אך עלול למצוא את עצמו בלחץ זמן לאיתור דירה חדשה ולעיתים נדרש למגורי ביניים.

מי שקונה קודם נהנה מגמישות רבה יותר באיתור הדירה החדשה, אך נדרש לרוב למימון גישור ולנטילת סיכון על מחיר המכירה העתידי של הדירה הישנה. אין תשובה אחת נכונה לכל מצב, וההחלטה תלויה במצב השוק, ביכולת הכלכלית של המשפחה ובגמישות הזמן העומדת לרשותה.

מה עוד נדרש לבדוק לפני פנייה לבנק

לפני שפונים לבנק לבקשת משכנתא כמשפרי דיור, כדאי לסדר כמה נושאים מראש כדי לקצר את התהליך ולהימנע מהפתעות.

• בדיקת יתרת החוב המדויקת על המשכנתא הקיימת, כולל עמלות פירעון מוקדם אפשריות
• קבלת הערכת שווי ריאלית לדירה הקיימת מגורם מקצועי
• בחינת תמהיל המשכנתא החדשה בהתאם לגובה ההון העצמי הצפוי
• בדיקת ביטוח המשכנתא הנדרש, כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה, בהתאם לדרישות הבנק

סידור מוקדם של הנקודות האלה מאפשר להגיע לבנק עם תמונה ברורה, ולקבל הצעת מימון מדויקת יותר בהתאם ליכולת ולצרכים של המשפחה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל משכנתא חדשה לפני שמוכרים את הדירה הישנה

כן, באמצעות הלוואת גישור המאפשרת לרכוש את הדירה החדשה לפני קבלת התמורה ממכירת הדירה הקיימת, אך יש לתכנן מראש את מועד פירעונה.

מה קובע כמה משכנתא אפשר לקבל כמשפרי דיור

הגורמים המרכזיים הם ההון העצמי שנשאר לאחר מכירת הדירה הקיימת ופירעון המשכנתא עליה, וכן יכולת ההחזר החודשית של המשפחה כפי שהבנק בוחן אותה.

האם כדאי למכור את הדירה הישנה לפני שמחפשים דירה חדשה

תלוי בנסיבות. מכירה מראש נותנת ודאות לגבי ההון העצמי אך עלולה ליצור לחץ זמן, בעוד רכישה מוקדמת דורשת לרוב מימון גישור.

האם צריך ביטוח נוסף במשכנתא למשפרי דיור

כן, הבנק ידרוש בדרך כלל ביטוח חיים לוקח המשכנתא וביטוח מבנה לדירה החדשה, בדומה לכל משכנתא אחרת.

המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ ביטוחי, פנסיוני, מס או המלצה לפעולה. כל החלטה מצריכה בדיקה פרטנית של הנתונים האישיים שלכם מול בעל רישיון מתאים.